2023/05/20
今年給自己的閱讀目標增加了專業相關書籍，但為了不要太有壓力，擦到邊的都算進去。
這本《鬼魅豪宅》就是縱容自己亂歸類的案例。它是本以臺灣房地產現況為題材，並演繹興建更多「可負擔」住宅解決居住問題，反而變相製造更多問題的過程的小說。
作者黃國華臺大經濟系畢業，有許多銀行外匯交易、證券投資操盤、債券買賣的經驗。金融體系與房地產發展的關係緊密，作者除了背景優勢，也看得出很認真的研究並描述了過去及現在的房地產狀況，並無違和的融入故事中。
相較過去的「國宅」與「合宜住宅」，現在住房政策多傾向「以租代售」的「社會住宅」。而這本《鬼魅豪宅》是建立在「買房」市場上的故事，故事開始在臺灣未來的時間，作者推敲了過度炒房的臺灣未來30年從已開發國家倒退至第三世界的社會狀況，並以倒敘的方式探究一座整體開發的造鎮案如何從良好的居住政策變成廢墟鬼城的過往。
以下分享幾個我覺得很有感的內容及心得，會涉及劇情內容，建議不想被暴雷的讀者可以閱讀書籍之後再看。
資源分配與經濟發展
書中提到許多土地開發的政策，除了批判合宜住宅藉由公共建設的名義低價徵收民地，引發抗爭；以低廉土地引進民營建設公司興建開發後以市價售出，變相炒房。也提到以校地等非住宅用地開發住宅，會壓縮居民的受教權，擠壓有限的土地資源。同時也談到部分集團建設醫院的主因並非單純行醫，而是為了炒作蓋在醫院旁邊的幾個養生村建案，花兩、三億蓋座醫院，銷售養生村卻足足回收好幾倍。其實不只是資本家操作土地價值，政府的大型開發也多藉由土地價值的上漲賺回開發成本，這種作法最常見的除了以區段徵收、市地重劃方式執行的都市計畫，也用於如高速鐵路等重要建設。這樣的財務操作概念是不讓人民的稅賦負擔增加，但隨地價哄抬而形成的空間成本不也是變相增加人民負擔嗎？
金融體系與住宅市場
除了實際開發，金融體系與房地產發展的關係也十分緊密。不動產是優質的借款抵押物：購買住宅或有資金需求時，多數人會向銀行融資，如果以建物作抵押品，借款人如期還款，銀行可以收取利息；無法還款，建築不會輕易掉價的特性也能保障銀行出借款項回收安全。建商興建住宅商品時會向銀行融資，只要地點安全，有市場價值，整棟建物不一定要全部出售就能在二至三年（興建期後）還清借款及利息，相較於新創、研發甚至傳統產業來得安全有效率，也是銀行比較傾向放款給建商的原因。
但是房地產並沒有實質生產價值，當銀行將過多的資金投入房地產市場，便會擠壓具有生產力的產業。你說興建房屋有生產建物啊？但建物如果無法像農地生產食物、工廠生產零件、辦公室生產服務，那這棟建物就只有買賣本身的交易價值而無法促進生產，是不具生產價值的。除了建商興建，以購買住宅向銀行借款的人（除了房東）多是將不動產作為「商品」的消費性借貸，這些錢的投入（出借）不會讓社會生產增加、讓服務更多，亦不會讓創新的發展機會出現。
以買房解決居住問題？
金融經濟靠向房地產市場容易對社會發展造成負面影響，而以「買房」解決居住問題更是緣木求魚：單純提高商品存量滿足市場需求，無法保障買方是否是是真的有居住需求，還是衝著交易價值而來（買來賺差價）；降低房價而無限制身分，更是容易促進經濟狀況較好的族群購買，增加競爭人數，擠壓真正有住房需求的購買者。但限制身分要如何限制才算公平？臺灣中低收入戶的定義依各地方政府頒布標準，但通常條件嚴格且參考指數只考量收入、既有資產而無評估負債。不在中低收入戶的人並非經濟狀況良好，以往限制購買國宅、合宜住宅的身分限制因怕限制嚴苛除了中低受入戶一定具有資格，也會擴大其他篩選方式，但執政者又怕太過限縮有圖利特定族群的嫌疑反而將限制放得很寬，而導致限制過寬擠壓真正有需求的人。
今社會住宅入住條件則有更多重限制與考量，但以其中的收入上限為例，不論是個人還是家庭其中一人的收入上限通常是該市基本消費的3至3.5倍，平均落在5.5至5.9萬之間，但收入6萬養一個家庭似乎不算寬裕，收入6萬也不一定買得到或租得起足夠的住房空間（先不論如何定義「足夠」）。社住宅的政策已是相較買房給予居住方式多一種（租賃的）選項，但並不是所有人都能接受永久租屋，而其實在今日社宅政策的設計上也並非推動「永續租屋」的概念，而是將「租屋」視為買房的過渡橋樑，不論是社會主流還說政策概念都還是圍繞著「買房」的想像。
買房的價值觀與想像
這本書的悲劇故事帶了許多警世意味，但整起事件的開始不一定帶有惡意，多的是執政者、學者、專家抱持著藉由提供「足夠」且「可負擔」的住房讓人民可以安居樂業；更多家庭或個人期望藉由「買房」滿足空間自主權及對「家」的想像；還有建設公司循規蹈矩依循政策，提供資金賺取合理利潤。但悲劇的發生總在不經意間，一次次的疏失混雜了很多弊端，然後悄悄形成必然。
民眾期待與政治操作
故事中的執政者確實期望創造良好的居住環境，但不論是基於政策的延續性或獲取更多民意的支持，政府都有趕在選舉前達成里程碑的時程壓力，而技術官僚、行政人員在長官發出指令後設法達成目標亦無可厚非。故在興建時為了搶快而規避環評、放寬專業審查標準，是否真能僅歸咎為行政怠惰或官商勾結？除了法律訂定不夠嚴謹，也值得從「政治環境」、「行政體系」、「媒體識讀」等不同層面深入討論。
社會變遷與文化價值觀
對於「成家」的想像涉及更多的是被社會（或廣告）賦予的文化意識——
一家三口帶著小孩，在預售屋旁的假花園玩耍，父母親一邊假裝買房一邊跟在小孩後面追逐跑鬧著，有什麼畫面會比這種景象更吸引那些急於成家的小情侶或年輕夫妻呢？自然會融入「我的未來不是夢」的氛圍，衝動地掏出信用卡刷下鉅款買預售屋。
這種擁有屬於小家庭自己生活空間的意象，與過去以家族為繫的聚落生活差異甚大，我們難以判斷是建商廣告形塑出的畫面影響閱聽者的思維，還是購買者的需求促使行銷策略的形成。
但從工商社會到網路世代，以個人或小家庭為單元的生活方式不論在哪個城市都很常見。每個住房單元即使擁有相似的結構仍可以藉由家具、擺飾甚至裝修發揮個人特色與喜好，與傳統中強調軸線為信仰中心、依據輩份分配空間，或是家具擺設都有相應的習俗依循的空間文化有很大的不同。
個人意識的提升也呈現在爭取更多的空間自主權上，也加深了擁有自己的房子的價值觀，但以鋼筋混凝土區隔出的「裡外」似乎已成為我們對「家」的唯一解答，又何嘗不是局限了我們對居住形式的想像。而為了買房而犧牲生活品質的大有人在，這些對於買房心態的描述真實的讓我看得很不舒服。
為了背房貸忍受貧窮、忍受毫無品質的生活、忍受自甘墮落、忍受犧牲愛情，為了背房貸咬緊牙關努力生活的吳思慧，價值觀當然和小曹南轅北轍，內心上自然認定同學謝盈慧的選擇並沒有什麼不妥，只是分手的方法手段與過程太過粗糙不近人情罷了。
「男人不買房竟然和外遇、劈腿、犯罪、吸毒、家暴同罪，天啊！這是什麼世界！」吳思慧聳聳肩回答：「台灣！」
書中將買房的想像與社會文化闡述的活靈活現，讓我看得心有戚戚焉。
至於建商的貪婪及專業者的瀆職所造成的悲劇，究竟該究責個案主事者的不道德，還是檢討法治的不健全、政府的資訊不透明、官員的態度消極，或其實應該反省社會大眾對公共事務的漠不關心，和對政府監督的參與度低靡？
宛若地產教科書
行賄、偽造地質調查報告等是違法行為，但在開發、設計、建設、交易市場中還有許多作為都是遊走在法律邊緣，不至於違法卻會造成許多亂象，像是：
建商利用成立基金會（非營利組織）「資助」政府，雖不一定構成賄賂，但卻也是官員收受特定廠商資金的行為。
妳不用管這些基金會的資金來源，也不用管基金會內到底有多少錢，反正，只要辦幾個手續，妳就是基金會的執行長，妳該怎麼運用就怎麼運用，譬如花在促進政府官員與民間的和諧交流活動，譬如補助清寒公務員的學習進修費用。
營造商利用工程挖方賺取額外利潤，書中給予的訊息是這些挖方廢土的收購廠商大多時候與地方勢力掛勾，但即使沒有這些黑白道的糾紛，販賣砂石也確實在歷史上造成一些亂象。最近在不動產法規課程中聽聞過去「桃園大峽谷」的形成：過去在桃園有「一地三賣」的情況——販賣土地上的砂石、回填醫療廢土、鋪草皮後向銀行抵押借款。龜山A7重劃區在審查期間就因為發現部分土地埋了大量醫療廢棄物而縮減範圍，過去在事務所位於林口低密度住宅區的專案也曾因為被回填廢土而增加土地改良工程（林口位於臺地，地下水位低，且是紅土地質較為堅固，一般不會有地質改良的需求）。這一段在閱讀時特別有感。
建商或投資人以假租賃真讓售的方式綁定購買人，規避合宜住宅（或國宅）禁止出售的「閉鎖期」，做起低成本、高利潤的生意。這其中涉及很多操作手法，但前提都是建立在「官商合作」——由民間捐贈土地或出資金，政府與建商分回一定比例的房屋（財務邏輯類似重劃、都市更新、聯合開發），政府分回的房屋用以回應「居住正義」，低價售予特定身分（或運氣很好）的人；建商分回則可以市價售出。其中的問題在於政府定價與市價間的差異形成了明確可預見的利潤，有多少人是觀望著這份利潤搶著登記抽籤購買？當然政府也規定了幾年內不得出售的規定，但書中也描述了許多「現況」：
許多中籤的屋主私下與二手買者簽訂移轉權利書，約訂五年後用超過每坪十萬元的售價轉讓，藉此來規避閉鎖期，這就是俗稱的紅單交易。
安排一個合乎申購資格的人頭去買下房子，到時候完工交屋後，由這個人頭屋主用每個月一兩千塊錢出租，租約一簽就是五年。五年後，剛好是和諧住宅的所謂閉鎖期期滿時刻，再用假買賣真贈與的合約把房子轉給承租人。
還有更離譜的是，有些承購戶在交屋後就連續三個月不繳貸款利息，銀行被迫將房屋移送法拍，而原屋主再利用家人或人頭用高價去法院拍下自己被法拍的房子，反正只是自己左邊的口袋的錢轉到右邊的口袋而已，既然房屋已經經過法拍，自然就不適用所謂的閉鎖期規定，最快的話，交屋五個月後就可以用市價轉賣來牟利。
除了購買人之間的交易，建設公司也可以藉由指定貸款銀行的操作，增加分回的房屋——如果（銀行）想要承作這一批起碼千戶的貸款業務，必須承諾至少得拒絕其中的一百戶的貸款申請，乍聽起來很不合理，但這可是完全合法——你的信用條件不佳，銀行有權拒絕貸款。如果中籤戶無法如期取得資金順利交屋，得無條件放棄承購資格並轉交給建方代為銷售。
書中很細緻的將這些亂象融入故事，看得出來作者除了本身背景的優勢也十分認真研究了這個領域專業知識，讓這本書很適合當作土地政策或都市計畫的教材。但書中還是有些專業用語或邏輯使用不精確而讓我看得彆扭的地方，像是：
分不清楚容積率和容積，故事中的造鎮建設之所以可以擁有大量體的設計，除了因應政策給予容積獎勵，還提及了「容積移轉」，但書中一直將「容積移轉」書寫成「容積率移轉」讓我一度看不懂在寫什麼。容積指的是空間量，容積率則是空間量與基地面積的比值，我們不會稱「容積率移轉」是因為移轉的是「空間量」，同樣1,000平方公尺的空間在不同基地面積計算上會有不同的比率。即使基地面積相同，在住宅區的10%增額與商業區的10%增額也會計算出不同的容積量。還有建坪和銷坪計算及公共設施包含的項目明顯錯誤，雖然這其實有點雞蛋裡挑骨頭，但在閱讀時還說忍不住想停下來吐槽。
結尾
覺得這篇彙整的很卡，閱讀的時候有很多感觸，但真的要寫心得分享的時候很難組織架構。
這本故事發展融合各種錯誤與巧合，顯得有些誇張，但現實的悲劇不也是在天災與人禍巧遇融合後的結果？在事件發生前多數人都覺得這是個良好的住房政策，但民粹社會與公務體系中官場的惡性鬥爭，商人與投資者的投機行為加上專業者的怠惰推波助瀾，不但無法做到降低房價的目的，還導致各種悲劇發生。
現實生活中也少有人會在悲劇發生前檢討瑕疵，而故事中的房市弊端也確實在過去甚至現在仍不斷發生。佩服作者用緊湊的劇情，推演一場很可能發生在臺灣上演的歷史。這本書很推薦給與房地產有關的從業人員、想購屋的民眾，以及對住宅政策有興趣的人。
没有评论:
发表评论