作者： 齐俊杰
新闻背景：据国内知名财富管理机构的理财师的了解，目前房地产税立法的初稿已基本成形。未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。据相关统计，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。在房价中，目前土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。假如地价和相关税费分70年交，目前售价6000元/平方米的房子，从理论上说，按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后，房地产税的征收逐渐向“保有”而征税，房产市场若干年后的情况是很可能是接近于买房容易，养房难。
有关部门表示，房地产税立法改革的总体思路是：拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下，适当提高保有环节税负，降低建设、交易环节税费负担。但理财师认为，这些可能只是前期的一些“说法”，投资者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看，房地产税的改革未来是明显不利于多套房、人均面积过大这种持有情况。
“房产税”若开征，算算看你交不交得起…（网络图片）
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目前，《房产税》立法初稿已基本成形。未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。业内人士预测将在3年内开征，首套房税率0.5，二套房，三套房往上加，不超过税率3%，并估算价值100万的首套房可能每年增加约5000元税负，即每月400多元。可是，这要是在北上广，一套房子平均500万的情况下，首套房一年的税费相当于25000元啊，如果您碰巧了，还有个2套，就按2%的税率算吧，一年下来也是10万大洋啊。12万5一年，每月1万多，大概你以后再也剩不下什么钱了。有人问了，首套房还征税？反正美国首套也征税了！而且税率比咱们高！退一万步讲，首套房不征税，或者设定一个几十平米的免征额，那么会带来两个后果，2套3套房的税率，可能会高到6%，第二个就是，貌似以后有钱人就全都离婚了。那位说，那有没有可能转嫁给租户呢？这个……还是别闹了，一个月多加1万多，您认识这么有钱的租户吗？
目前上海和重庆试行了房产税的改革，上海开征的房产税征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。如果该住房的市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。而重庆模式，纯粹就是对别墅征税。有人说了，看起来上海模式更好啊，上海模式有没有可能推广到全国呢？这绝无可能，因为我们看到上海房产税的收入，仅仅是他卖地收入的四五十分之一，这其中还包括很多商业地产。至于重庆模式，更是只有2000分之一，什么意思？就是这个房产税根本就是象征性的，可有可无的，如果用这个房产税，那么房子同样还是不能跌。
那怎么办？要征收多少的房产税，才能够和卖地的收入接近和持平，只有地方政府有了税源，才能和土地财政解绑。
国泰君安做了个报告，说当房产税的税率为1%的时候，刨除每人20平米的免征额，那么全国范围内相当于，地方政府卖地收入的18%，如果不考虑免征额，也仅仅占卖地收入的45%，而如果要跟地方政府的卖地收入持平，房产税的税率需要定在2.2%，如果算上免征额的20平米，那么更是要高达6%。这是什么概念呢，以北京为例，如果一家三口在100平米的房子里，大概四环外，价值是500万元。如果不算免征额，这家人一年需要交纳的税大概是11万元，如果要是算免征额，对超标的40平米征税，也需要交纳12万元。如果你多出一套100平米的500万的房子，那么也就意味着你必须一年租出30万元，一个月2.5万元的房租，否则就是亏本的。那个时候，房子不再是你甜蜜的资产，而成为了一种恐怖的负担。
最后说一个问题，很多人都在问，这个喊了太多年了。狼来了的故事，现在已经没人信了。确实！但喊归喊，目前一个现实问题就是，房地产增速放缓，开工数据和建设数据也逐渐慢下来，这也就是说，现在已经不怎么拿地建设了。因为市场饱和了，房子建的太多过剩了。特别是二三线城市，恨不得已经3成房子成为了空置房。房子卖不动就不会再建，不再建房，也就不拿地，不拿地地方政府就没收入，没收入之前的债务就还不上。所以倒回来还是债务杠杆太高的问题，必须在最近两年内解决地方政府收入的问题。这个角度看，至少从地方上来说是很有动力推动房产税立法的，而恰恰这个权力落在了地方。
你说巧不巧……
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